Investissement

En plus de ses fameux balcons et immeubles prestigieux, Plombières possède 13 restaurants, 7 grands hôtels et 300 chambres d’hôtes ou appartements meublés, ce qui assure l’hébergement d’au moins 600 personnes en même temps. La saison estivale ne durant que 5 mois, et la durée d’une cure représentant 3 semaines, on peut considérer que l’été est composé de 7 cycles de cures. Au total, cela nous donne 4200 curistes à accueillir. Cependant, les statistiques démontrent que le nombre de curistes ne dépasse pas 4000 personnes par an. Est-ce raisonnable d’envisager dans ces conditions une activité d’hébergement ?

Une analyse de la situation économique à Plombières confirme l’absence ou une très faible demande de logements de la part de la population locale. Le manque de travail étant une raison principale de cette aberration, on ne peut compter que sur un développement rapide de l’activité thermale de la station pour remédier à ce problème.

Néanmoins, après une longue stagnation, les prix commencent à monter sur le marché immobilier de cette ville, et il n’est pas exclu que quelques années plus tard ils égaliseront ceux des autres stations thermales où ils avoisinent 1500 € le m² (contre 500 à 700 € actuels à Plombières). Le même raisonnement est valable pour la location qui reste relativement modeste, entre 200 et 300 € la semaine, alors qu’ailleurs on demande le double.

En conséquence, l’investissement à Plombières présente des atouts intéressants : prix abordable, revenu existant, perspectives de développement. En ce qui concerne l’exploitation des immeubles, les facteurs suivants aident sensiblement à jouer la concurrence :

  • modération du prix de location
  • garantie de services avec l’élargissement de prestations
  • fidélisation de la clientèle et recherche permanente de clients
  • amélioration de la qualité des appartements
  • augmentation du nombre de touristes venant pour la détente et la découverte
1914

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Calcul des dépenses : 300.000 €

Il est possible actuellement de trouver un immeuble de 300 à 500 m² au prix de 120.000 à 180.000 €, avec des travaux incluant la réparation du toit, la rénovation des fenêtres, le ravalement et la mise aux normes du chauffage, de l’électricité et des sanitaires. Les Conseils régionaux plafonnent généralement le coût des travaux pour la création d’une chambre d’hôtes à 6000 €. Une dizaine de chambres ou d’appartements représente donc un investissement de 60.000 €. En ajoutant la même somme pour la rénovation des parties communes, on obtient ce coût total maximal de 300.000 €.

ET LE BENEFICE ?

Heureusement pour les investisseurs, la page sombre est tournée définitivement à Plombières : les réservations qui affichent complet au centre Calodaé en témoignent suffisamment. Il ne reste plus qu’à présenter une bonne formule (chambres d’hôtes + petit déjeuner ou demi-pension, appartements meublés ou vides, prestations pour un séjour organisé et des vacances familiales) pour assurer l’hébergement attractif, concurrentiel et alternatif aux hôtels.

Calcul théorique :

A Plombières, s’agissant des meublés qui permettent l’accueil de 2 à 4 personnes, les prix modérés pour les appartements de bon standing correspondent à la tarification suivante :

  • 1 nuitée (de 16h00 à midi)     50 €
  • week-end (de 16h00 à midi)     90 €
  • 1 semaine (7 jours/7 nuits)   300 €
  • 1 cure (3 semaines, 21 jours)   800 €
  • 1 mois (4 semaines, 28 jours) 1000 €

En ne comptant que les curistes et en sachant que la période estivale est composée de 7 cycles de cures (21 semaines), on obtient le revenu total par appartement de 5.600 € (800 x 7). Il est facile de calculer la somme globale en multipliant ce revenu par le nombre d’appar-tements disponibles. Dans le cas où l’immeuble dispose de 10 appartements, on peut espérer un chiffre d’affaires annuel de 56.000 €.

Cela signifie que l’investissement initial de 300.000 € peut être amorti en 5-6 ans avec un rapport, exceptionnel de nos jours, de 19%. Il est évident que pour une telle performance il faudra mettre en œuvre des efforts considérables, afin d’attirer par le biais d’internet 70 curistes nécessaires dans l’année à la réalisation de ce chiffre d’affaires. Vue de près, cette tâche ne paraît pas impossible.

D’autre part, le manque à gagner peut être compensé par les touristes visitant la ville hors saison, à condition de préparer leur séjour D&D (détente et découverte) en collaboration étroite avec la direction thermale, l’office de tourisme, les restaurateurs et les commerçants locaux.

2007

2007

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